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堅持“房住不炒” 警惕房價上漲因素重新聚集

國家統計局發布的數據顯示,3月份,70個大中城市中有38城的新建商品住宅價格環比上漲。2月為21城。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%,但漲幅比1月份回落0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.2個百分點,比1月份擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月擴大0.1個百分點,比1月份回落0.2個百分點。  

 

一季度中國經濟因疫情遭受沖擊,全球疫情蔓延使得中國出口受到影響,當前宏觀經濟面臨一定不確定性,在此背景下,依然有幾十個城市的住宅價格環比上漲,這應當說是一個很強勁的表現。與中國樓市相比,美國股市則出現了大幅下挫。

過去幾年,中國樓市在“房住不炒”的政策原則下,通過一系列調控政策,實現了一個較為長期的穩定狀態,從相關數據來看,似乎脫離了過去地產調控帶來的周期性價格上漲現象。正是因為過去幾年房價被壓制住,目前遇到疫情導致的經濟沖擊后,樓市并未出現恐慌性回調,這意味著一些上漲的預期依然存在。

現在,對部分城市的樓市周期性上漲因素重新聚集,我們應該警惕。除了城市化等因素外,樓市價格典型上漲的動因是貨幣環境以及地方政府對土地財政的依賴。樓市周期與貨幣周期是一致的,而貨幣政策周期又與宏觀經濟周期相反。

正因為經濟調控存在周期性,所以,市場認為樓市也會隨著這種周期一直漲下去。應對貨幣寬松從而從一定程度削弱購買力的方法,在美國是資金流入股市,在中國則是資金流入樓市。這種資產配置在一些周期內使得資產價格不斷上漲。

疫情導致全球經濟停擺,迫使各國實施財政救援與寬松貨幣政策。經歷量化寬松政策后的發達國家再次史無前例地向市場注入流動性,大幅提升其政府的赤字率。疫情后這些全球低成本流動性會如洪水一樣撲向各種資產,就像全球金融危機后的情況。也正因為如此,中國樓市重新出現了一些價格上漲預期,在滬深等一線城市,富有階層繼續加大在一線城市稀有住房資產的配置力度。

當中國經濟處于高速增長周期時,雖然社會存在收入差距,但幾乎所有人的收入在增長。但是,當國際大流行病對經濟帶來嚴重沖擊后,收入增長會出現結構性分化,一部分人存在暫時失業或者收入減少的情況。這種收入上的差距如果伴隨著資產價格上漲,則會進一步加大財富分配的不均衡性,這需要及時警惕。

中國嘗試繼續提高城市化率以推動經濟增長,為了順應發展規律,決定發展大都市圈,尤其是長三角與珠三角等地區,通過城市擴張吸引更多的農民進城落戶。政策初衷可能是吸引農民工落戶。但同時,需要關注來自全國其他地區一些富裕階層形成的財富虹吸效應,及其房價剛性上漲,需要及時增加住房供應并為農民工提供低成本住房,在城市人口轉移的基礎上,真正推動經濟效率提升。

這些大都市圈同時也是制造業中心,房價繼續上漲會不斷提高制造業成本,這不利于產業穩定,應該避免這種局面,以保持這些產業聚集效應帶來的供應鏈效率優勢。合理的房價,也會有利于年輕人在當地的創新創業。

在我們國家,很多人都將住房作為投資資產。究其原因,就在于房地產至今沒有風險卻獲利巨大,尤其是在持有期間幾乎沒有稅負成本。這對中國重視實體經濟并推動供給側結構性改革來說,是一個挑戰。因此,必須繼續堅持“房住不炒”的原則,不因逆周期調節而偏離,為實體經濟發展營造有利的環境。

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關鍵詞: 房價 因素 房住

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