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全國房價數據出爐,你家的房子漲價了嗎?

近來,身邊很多朋友都在討論的一個話題,就是在疫情過后,在刺激經濟、貨幣大寬松的優渥背景下,房價會不會再漲一波。

地產人的朋友圈為此不斷播撒各種“好消息”:從深圳的2000萬級豪宅半天賣54套,到上海、杭州土拍市場“小陽春”,再到銀行下調房貸利率。所有這些信息似乎都在暗示樓市正在加速回暖,似乎又到出手抄底的時候了。

對此,大家各抒己見,說什么的都有。由于很多朋友所處地域不同,主觀感受相去甚遠。這幾天,全國房價數據公布了,借此我們可以分城市看一下全國大部的情況。

根據數據寶的整理,3月份全國多城市房價出現分化。我們先來看上漲的城市。

總體來說,杭州的漲幅最引人關注,環比上漲高達11.53%,南京漲幅8.16%,鄭州漲5.89%,三亞漲3.95%。

640.jpg圖片來源:數據寶

事實上,經歷了貨幣化安置的普漲,目前全國房價總體已經較高,而人口持續流入就成為了最大的變數。

有一種觀點認為,如果一個城市,人口每年都流入1%以上,那么積累一段時間房價就會上漲。打個比喻,房子如同城市的股票,人口持續流入,就相當于公司基本面,凈利潤持續增長。

做過股票的人都知道,股票市場最怕什么呢?就是高估,如果盈利增速不及預期,甚至突然虧損,這時候就造成了戴維斯雙殺,業績和估值雙雙下挫,股價大幅回落。

其實,樓市也是如此。一旦人口流入不及預期,或者出現人口的反向流出,再疊加高估值,那么房價就必然出現較大回落。我們看上述這些城市,杭州、南京、鄭州都是人口流入的重點城市。這種情況下,即便高估值,也能夠在持續的增長中逐漸被化解。

其他漲幅榜城市中,蘇州漲了2.28%。此外,石家莊,揚州,成都,重慶,沈陽,長沙,三亞,合肥,南昌這幾個城市微微上漲。

反觀3月份均價下跌的榜單,更多知名城市上榜。其中,上海環比跌了5.85%,北京跌2.85%,廣州跌3.63%,深圳跌1.21%,福州跌7.19%,濟南跌2.22%,此外下跌的知名城市還有天津,青島,西安,???/strong>,太原,蘭州。

640.jpg圖片來源:數據寶

首先不得不提大家關注的房價標桿——北上廣深??此扑膫€典型的一線城市全線下跌,但還應該具體劃分,比如北上情況就更為貼近,廣深也可以各自細致探討。

北京上海作為超一線大都市,方向既定,就是人口控制,不允許再大幅增長。這好比公司業績被設定天花板之后,估值自然要下調,至少不能再漲。這個預期已經非常明確,所以每每有人說“一二線可以投資,三四線不行”其實都是典型的從眾行為。

地產人鼓噪一線房價回調可期、市場加速回暖BLABLA,多少有給自己撐腰打氣的意味,因為大家都清楚今年會很難。

統計顯示,截至4月7日已公布2019年年報的124家房企,平均銷售額增速較2018年明顯放緩。其中50家房企全口徑銷售規??傤~同比增幅為17.6%,較2018年下降了19.8個百分點。

屋漏偏逢連夜雨,原本希望在2020年“扳回一城”的房企,又逢新冠肺炎疫情,一季度銷量遭遇滑鐵盧。近日公布的2020年一季度房地產企業銷售TOP200榜單,年度銷售目標完成率僅為12.41%。

所以說,對于人口設限,房價極高,落戶又極難的北京上海,已經不再具備上漲的潛質,未來一段時間大概率就是穩中有落。其實北京上海局部數據的房價已經跌了10-20%,接近2017年水平。如果著急賣房,很多高端房產的價格甚至已回到了2015年甚至以前。只是入門級的老破小依然堅挺,因為這些房子代表了一個城市的門檻。

至于廣州和深圳,雖然均處于人口流入階段,但近況卻迥異。

受疫情影響,作為以外貿為主的廣州,今年想必會有很多企業和個人難逃困厄,這些因素聚積下會對城市的房價和預期,造成很大的殺傷;相比之下,深圳則完全另一番景象,其引以為傲互聯網和金融的雙輪驅動,不僅受疫情影響小,人口的快速涌入更加助推城市人氣,所以深圳的房價弄不好還得漲。

現實數據也印證了這點,數據顯示,深圳3月份二手房平均單價為71790元,位居全國第一。就在4月5日上午9點,招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的N5棟公寓,單套總價2900萬起,共計54套。開盤半天,全部售罄,吸金總額高達23億元。值得注意的是,這次銷售“不接受退房”,即這23億元扎扎實實地買下了。

而這已是太子灣·灣璽年內的第三次開售。3月7日,首推70套N3公寓,2000萬起步,當日售罄;3月13日,又推出14套豪宅,4200萬起步,8秒售罄。

640.png

對此,有網友指出:這是深圳,你要相信。

至于其他二線龍頭,如以產業拉動劃分,外貿為主的城市今年肯定受影響;制造業和能源為主的城市也不會好過;而像杭州以互聯網經濟為主,反而可能迎來大發展。

以人口流向來看,人口大省的省會,如果沒有其他競爭城市,虹吸作用下會比較強勢,比如南京,鄭州,西安;如果一個區域內多中心競爭,比如山東的濟南和青島,遼寧的沈陽和大連,四川的成都和直轄市重慶,將會稀釋人口流入的力度,房價漲幅自然會受到牽連。

面積接踵而來的危機,當人們看到歐美主要經濟體如多米諾骨牌般紛紛倒下時,原本鼓噪的所謂疫后“報復性反彈”論調已鮮有提及。美國前國務卿基辛格近日撰文稱,我們恐怕回不到從前了――本次疫情將深遠改變世界。后疫情時代,人們將重新評估資產,重估經濟增長,重估未來。

自恒大打響線上賣房第一槍,已有數百家房企跟進,就連網絡帶貨女王薇婭也被房企請來賣公寓,傳統的房地產營銷方式正在經歷顛覆性改變。

“目前房企最緊要的工作還是要保證現金流的暢通,保證能夠正常運營;其次多數城市房地產市場已經復工,房企要在做好防控,保證安全的情況盡快復工,恢復線下銷售。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示,房企在恢復線下銷售的情況下,還可以結合線上工具私域流量等工具進行蓄客,為銷售做好鋪墊。

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關鍵詞: 房價 房子 數據 全國

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