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樓面地價降了 為什么房價難降?

  內蒙古房產網訊作為房地產“原料”供應地,土地市場歷來被視為樓市“晴雨表”。去年,在全國土地收入普遍“縮水”的背景下,西安土地收入和樓面地價均出現下滑。特別是年度成交量,成為四年來最低水平。

  去年西安等10城 土地收入集體“縮水”5.7%

  本周一,上海易居房地產研究院發布報告稱,北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶這10個典型城市2015年土地出讓金收入為8333億元,與2014年相比下降了5.7%。

  中國指數研究院的監測與之類似。2015年,全國300個城市土地出讓金總額為21793億元,同比減少10%。其中,西安市去年為197.5億元,比2014年減少了106.3億元,降幅達35%,在40個大中城市中排名第9。

  業內人士認為,各地土地收入普遍“縮水”,與地塊成交減少有關。上海易居房地產研究院研究員曹倪娜指出,2013-2014年土地出讓金基數高,加上房地產市場降溫后回暖和復蘇不及,也是土地出讓金處于下行通道的主要原因。

  土地收入“縮水”,西安用地面積也出現下滑。去年,西安共成交589萬㎡土地,比2014年的856萬㎡明顯減少,創下了四年來新低。“去年政策主基調是去庫存,包括控制供應和增加需求兩個層面。”美城機構首席市場分析師沈瑋表示,從控制供應的角度看,西安土地成交量自然出現下滑。另一方面,開發商在庫存壓力下,也謹慎選擇購置新地塊。

  2015年流拍率升至33% 樓面地價降至1084元/㎡

  西安城西一家城改樓盤的負責人表示,西安很多待建項目的地都是在2012、2013年拿的,近兩年樓市不景氣,房企注意力都集中到了優質地上,性價比一般的地塊不少都流拍了。

  據中國指數研究院監測,西安在2015年共推出259宗土地,成交173宗,流拍率達到33%,比2014年大約21%的流拍率上升了12個百分點。

  不過,低迷了一年的土地市場在年末有所回暖。華商報記者在西安市國土資源網看到,2015年12月全市有37宗地塊成交,僅有4宗土地流拍。

  另一方面,西安樓面地價也從2014年的1122元/㎡微降至去年的1084元/㎡。中商聯商業研究專家工作委員會副主任王建紅認為,自從2012年左右攀上千元每平方米以后,近幾年西安的地價還是比較穩定的。他說,每平方米一千多的樓面價,是被大量郊區地、低價地拉下來了。其實很多核心區位的樓面地價都超過兩千每平方米,部分區域“地王”單價更達到三四千元每平方米。

  財務、融資和開發成本上漲 致使房價難降

  “面粉”(即樓面地價)決定“面包”(即房價),歷來是房地產市場中的自然規律。那么,西安土地市場在去年量、價齊跌,會不會對今年的樓市供應和房價產生影響?

  易道顧問機構副總經理張計衛表示:“不會。”他說,雖然土地成交量在去年下降了,但是從去年的新開工量上來看,下滑速度并不明顯。這就是說,基于2013、2014年較高的拿地量,轉換到今年的房產供應仍是充足的。另一個維度還要看庫存,目前西安的房產庫存去化周期在一年以上,不可能存在“斷貨”問題。他說,不少房企的資金面仍顯緊張,今年的拿地動作仍會趨于謹慎。但實力雄厚的國有大型房企和外埠品牌開發商,為了長遠發展,今年會積極出手“補倉”——這在元旦前后的土拍市場已有所體現:2015年12月多宗土地由灃東地產摘得。

  王建紅說,雖然“面粉”價格穩中有降,但今年“面包”的價格,即房價下降空間也不足,這主要是由于開發商的財務成本、融資成本和開發成本不斷上漲導致的。內蒙古房產網報道

 

 

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關鍵詞: 樓面 地價 房價

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