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2016樓市新變化:剛需房價格更高位置更遠

  內蒙古房產網訊豪宅化加速、改善類當道、剛需剛改再成夾心層以及商住公寓逆勢崛起;這樣的市場格局已經在2015年有所體現,進入2016年,這5類產品又將發生怎樣的改變?記者帶您看看專家們對此有何預測。

  豪宅競爭激烈產品分化

  地王頻繁出現,頂豪簽約爆發,成為2015年北京樓市最主要的特點,也成為影響2016年北京頂豪項目的關鍵因素。

  中原地產研究部統計數據顯示:2015年全年,北京10萬 頂豪成交爆發,簽約套數達到了261套。創造了歷史紀錄,總成交額也高達135億,是過去歷史總和的數倍。

  在去年簽約大幅上漲的同時,高價地頻出,也成為市場另一顯著特征,中原地產統計顯示,2015北京的土地市場成交中,高達26宗樓面價超過3萬的地塊,未來都將是高端項目。

  中原地產首席分析師張大偉介紹,2014年,北京單套房屋的成交平均面積為118.7平米,而2015年這一數據是128.5平米,有了明顯的上漲,在剛剛開始4天的2016年,這一數據已經達到了135平米,單套商品房成交總價也從2015年的383萬上漲到現在的406萬一套。這說明,北京不管是從銷冠的角度來說,還是從市場成交角度來說,都明顯進入了高端化和改善化的趨勢。

  “隨著土地市場的稀缺,一線城市的商品房進入了豪宅化趨勢加速期,但競爭也越來越激烈。”張大偉表示,從成交情況看,依然集中在少部分項目,預期后續競爭激烈,成交套數超過十套的頂豪項目依然集中在盤古大觀、萬柳書院、使館壹號院(樓盤資料) 、西宸原著等少數幾個項目中。

  據悉,今年包括泰禾、保利、龍湖、懋源等房企均有純新頂豪項目亮相,以懋源地產為例,去年紅璽臺網簽13.6億元,在北京豪宅成交排行榜上躋身前十。同時處于8萬 豪宅第六位的釣云臺2015年12月首次開盤售罄熱銷7億。懋源地產位于夏家胡同地王,已經命名為懋源·璟岳,預計將在2016年入市。

  對于頂豪市場即將發生的變化,一位地產業內人士表示,傳統的豪宅區域觀念在變化,在過去思維中只有長安街是豪宅,但隨著土地供應的減少,過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配現在高端需求的要求,這種情況下西局、東壩、農展館這類城區地塊屢創新高,要求企業在高端產品上創新,所以,目前高端市場外移并不能簡單地視同房價的上漲,未來市場的劃分會逐漸差別化。

  在產品上,高端項目也開始出現產品分化,亞豪機構市場總監郭毅分析認為,2015年已成交的48宗宅地中,實際樓面價超過30000元/平方米的多達25宗,超過半數,這其中10宗地塊未來售價將在10萬元以上。郭毅認為,隨著大量新豪宅的入市,拉動周邊老項目漲價進入高端住宅行列,2016年公寓豪宅所占到的市場比重將不斷增加,價格水平也將不斷攀升。2013-2014年兩年間北京住宅用地成交中容積率低于1.5的地塊多達23宗,這些地塊均有開發少量別墅產品的可能;另一方面,隨著北京住宅市場全城豪宅化的趨勢,公寓豪宅在地價逼迫之下房價節節攀升,同樣的地段條件下,在生活方式與園林環境上占優的別墅產品優勢突出,更易被購房者所認可。

  新老頂豪的對決也將成為2016樓市的一大看點,一位頂豪項目負責人表示,豪宅項目正常的銷售周期都是5-8年,今年高端市場新老交鋒不可避免,老盤可能缺乏一些最新的科技或設計因素,但新盤豪宅賣期房,他們的銷售壓力會更大,新盤壓力較大,更多可能是由于拿地時間、財務成本不同,新老頂豪競爭格局在2016年肯定會進入白熱化。

  改善漸成樓市主力

  去年以來,在各種政策的刺激下,改善型需求大量釋放,漸成樓市主力。

  亞豪機構的統計數據顯示,2015年商品住宅中成交套數同比漲幅最大的是200-300平方米的面積段,同比上漲64%,其次是300平方米以上的超大戶型,同比上漲55%。此外,面向初期改善型的120-150平方米面積段則以12%的成交價格漲幅領漲其他產品。

  成交結構的變化使得改善型產品迅速削減,亞豪機構的數據顯示,2015年北京五環以內的商品住宅累計供應了5080套,但顯然購房需求更為旺盛,截至目前,五環內的可售商品住宅只有8955套,比2014年減少了1300套。
  “這意味著置業五環內的機會越來越少,而且,在五環內置業的成本越來越高,特別是戶型面積越大,總價則會更高。除卻豪宅,2015年北京五環內120-150平方米的首改型產品套均成交總價為576萬元,150-200平方米的套均成交價已經高達910萬元。”亞豪機構市場總監郭毅說。

  亞豪機構副總經理高姍也表示,近一年的樓市寬松政策多著力拉動改善型需求,同時,二孩政策的全面放開也使得改善型需求增多。因此,開發商出于客群需求的改變,而針對性地調整產品規劃,增加大戶型的供給量。但是,在北京的生活壓力之下,改善型客群以中產階層和財富階層為主,這類客群的置業目的除了增加居住面積之外,還希望升級居住品質,這對于一些被高地價倒逼而成的高端盤產品規劃能力提出了更高的要求,只有在產品、服務和資源上做出差異化,才能提升性價比,并讓購房者樂于買賬。

  剛需價格更高位置更遠

  在去年12月初,隨著多個低價剛需項目集中供應,剛性需求釋放較為充分,不少項目也出現了日光局面。這在一定程度上證明,剛性需求仍然十分旺盛,而總體成交一直未能大幅上漲,主要是受到供應不足的影響。

  在高地價的倒逼之下,普通商品房價格也必將隨之一路走高,對于剛需族來說,未來,這一市場空間將越來越小。事實上,地價在一定程度上反映了未來一段時期房價的走勢,據亞豪機構統計,目前北京三環內已基本無新增宅地,五環以內的宅地供應目前也多集中在南城區域,其中三四環之間也屬于稀缺程度較高的區域,樊家村地塊的樓面價甚至高達7.5萬元/平方米;四至五環屬于次稀缺,樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米;五至六環供應雖然相對較多,但優質地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價;即便是六環以外,實際樓面價也逐漸邁向萬元大關。由此可以看出,未來北京單價6萬元以上的豪宅區域將逐漸從四環內擴展至五環周邊,六環以內新拍出地塊的樓面地價基本上都超過了3萬元/平方米,未來的六環以內新房市場的價格水平將整體抬升。

  地價走高,使得北京五環將進入10萬 、六環將進入5萬 時代,新項目中價位偏低的普通住宅的供給量將明顯減小,同時拉動在售老項目的價格協同上揚,北京普通住宅市場將呈現價格日益上漲、新項目位置更加偏遠的特征。

  商住公寓價格優勢填補空缺

  一直作為樓市配角的商住項目,在過去的一年里,上演了一次完美逆襲。

  去年11月,北京成交排名前10的項目中,商住項目占了8席之多;12月入市的項目中,商住項目已經超過三分之一。一項統計數據顯示,去年11月,北京商住樓盤累計成交套數和成交面積分別同比上漲194%、193%,與普通商品住宅項目成交套數相差無幾;2015年1-10月,北京商住公寓的成交總金額為290.17億元,與去年同期相比大漲94%,幾近翻倍。

  進入2016年,商住市場的火熱還在加速進行中。亞豪機構統計顯示,1月第二周(1.4-1.10)北京市場共有4個項目入市,其中包括眾美·MIMO公館(樓盤資料)、新北京中心(樓盤資料) 、中國鐵建·原香匯三個商住項目以及新地國際家園一個普宅項目。4個項目共新增商品住宅產品1042套,這一供應量也創造了近7周的新高。

  亞豪機構市場總監郭毅分析認為,商住項目入市居多,且多為“大手筆”,其中僅眾美·MIMO公館一個項目就新增供應572套,其他三個項目單次推盤也均超過百套以上。在“少量高頻”已成主導的供應市場當中,上述幾個項目能夠如此“大手筆”,均源于“底氣足”。

  這類產品在2015年已經呈現出勇猛的勢頭,不限購、總價低是商住公寓奪取市場份額的最大優勢,郭毅認為,同時,商住產品從去年開始的產品創新也成為拉動需求的利器,除了公寓之外,商住別墅也成為吸睛亮點。2016年,在住宅價格高企的背景下,商住公寓、商住別墅,憑借價格優勢將填補樓市供給空缺,成為北京剛需及首改型客群的選擇之一。內蒙古房產網報道

 

 

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