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中國房地產風險大 開發商:房價漲50%還虧錢

  內蒙古房產網訊 泰禾集團董事長黃其森表示,泰禾為此做過一個測算,前兩年花350億拿的土地,如果今年再去買就要花700億。以前靠土地增值就能賺到比制造業高的利潤的時期已經不再,今后這么做壓力是很大的。融創中國董事長孫宏斌則認為,控制風險特別重要。

  2015年12月30日,泰禾集團董事長黃其森告知,前不久,深圳那塊高達7.99萬/平方米的全國單價地王就是他們拍下的。

  經歷過2013年和2014年瘋狂擴張的泰禾曾經拿下數塊地王,拍下深圳地王也不令業界意外。然而,黃其森在接受21媒體記者采訪時提醒道,“泰禾集團如今拿地也不像前兩年那么激進。這主要是因為如今一二線城市的地價相比前兩年翻了一番。”

  有著同樣感受的也包括融創中國董事長孫宏斌。“現在地價真是貴得邪門??刂骑L險,對融創而言,變得特別重要。”

  奔跑的地價

  地價漲幅正創歷史新高。

  統計數據顯示:在2015年,20大標桿房企合計拿地金額突破4724億,這一金額同比上漲幅度高達29%,僅次于2013年拿地金額歷史第二高、地價漲幅最高的水準。多家企業從9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤等企業主導或參與拿地金額均超過了500億。

  房企拿地樓面價也明顯出現上漲,2015年拿地平均樓面價達到了4568元,同比上漲幅度達37.4%,創造了歷史最高紀錄。

  在北京,地價整體表現就更為兇猛。

  統計顯示,在2015年,住宅類土地出現了樓面價超過3萬元/平方米的地塊高達22宗,總體占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中,樓面價超過3萬元/平方米的只有9宗,占比為17%。

  分析師認為,截至日前,北京供應的49宗商品房住宅用地中,只有300萬平方米是純商品房住宅,其他面積均建設成為保障房等類型物業。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價,實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經高達3.8萬左右。但同期,北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右,也就是說,按照當前地王的成本售價預期,房價在未來2年需要上漲100%以上。

  黃其森表示,泰禾為此做過一個測算,前兩年花350億拿的土地,如果今年再去買就要花700億。以前對于一些不專業的開發商而言,拿一塊地,放幾年,靠土地增值也能賺到比制造業高的利潤,但當下的這種趨勢顯示,今后這么做壓力是很大的。

  孫宏斌也認為,目前中國經濟逐步下行是全世界的共識。但地價卻貴得邪門。“我一直說,我們一定不能把自己弄到一個坑里。不能買一塊很貴的地,需要好幾年才能緩回來。”

  孫宏斌表示,去年融創中國快速進入了八個城市,而且項目都拿得挺好,集團內部都挺滿意。2016年融創中國將繼續布局廣州、深圳等珠三角城市,繼續完成核心二線城市布局。

  房價漲50%還虧錢

  一些開發商已經意識到房地產的風險。

  孫宏斌稱,算上合肥,融創中國在2015年進了8個二線城市。這主要是因為北京、上海的地價沒法算賬。“算算就虧錢,房價漲50%還虧錢。”

  “2016年,如果北京上海地價跌下來了,我們就在北京和上海繼續拿。如果地價繼續漲,我們就會快速完成(集團整體)布局。”孫宏斌表示,“控制風險”是融創中國2016年的關鍵詞。

  黃其森也稱,泰禾集團目前拿地非常審慎。2016年主要是練好內功。

  隨著開發商集中布局一二線城市,擺在他們面前的嚴峻事實是,2016年,地王面市的難度之大。

  以北京市為例。2015年該市出讓的宅地中僅有的7宗位于五環以內,并且盡數花落豐臺,這7宗住宅用地的實際樓面價在4萬-7.5萬元/平方米之間。昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環附近的郊區縣均出現樓面價3萬以上的地塊,高價地范圍廣泛外延。在這其中,部分環線位置較好,但也并不屬于傳統高端居住區的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

  專家表示,隨著北京地價攀升,未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢,而很多過去被認為是非豪宅區的區域將會供應大量豪宅項目,對市場定價有明顯影響。樓面價超過房價已經成為常態。北京已經出現了遍地地王的現象,雖然地王不完全代表未來市場售價,但集中出現,未來房價很難不受到影響。房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企,預計2016年房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價是否會出現大幅度上漲、地王入市的難度多大,將成為2016-2017年最大的疑問。

  亞豪市場總監郭毅認為,2016年豪宅產品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大于求現象,對房企來說,在非成熟豪宅區打造豪宅產品,必然要付出額外成本進行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎的區域,由于拿地成本明顯高于周邊項目,即便是耗巨資打造出品質項目,由于成本制約,其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但對于房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

  孫宏斌認為,中國房地產當前的風險空前大。內蒙古房產網報道

 

 

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關鍵詞: 中國 開發商 房價 風險

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