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商業地產開發漸入冷靜期 中小開發商耐心耗盡

  內蒙古房產網訊 高速增長多年后,進入商業地產領域的開發商漸趨理性。根據最新統計的2015年購物中心華東區開店數量可以看出,能夠持續耕耘商業地產的為大型地產開發商,在這個不能賺快錢的領域,“非科班”出身、中小型開發商耐心漸漸被耗盡。

  一份最新發布的報告顯示,截至去年12月31日,華東區共有178個大中型購物中心開業(尚不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業市場,否則開業項目總數將遠遠超過200家)。從以上海為圓心的范圍來看,新增商業項目大多扎堆在上海、江蘇、浙江、山東等地。其中,江蘇省是華東地區最熱門城市,共計68個新增商業,不乏新光三越、誠品、永旺等知名外資品牌進駐。

  從新增的178個商業項目來看,開發商背景已從過去五花八門的多領域變得集中在地產、零售等商業地產關聯屬性中。根據統計,萬達開業8家,寶龍、銀泰各5家,金鷹集團4家,瑞安為3家,永旺、萬科、綠地、泰禾各兩家,龍湖、正大、紅星商業、月星集團各1家。從購物中心類型來看,奧特萊斯數量大幅增加,超市開發項目增長迅猛。

  與過去幾年的高速增長相比,商業地產開發漸漸冷靜,去年開始萌生退意的開發商不在少數。不過,無論是暗地叫賣還是公開叫價,由于前期投入過高,開發商往往難以下調心理預期的價位,這也造成市面上有出售意向的項目很多,但實際成交項目寥寥可數。商業項目爆發式增長后,缺少相關規劃的弊病越來越突出。王府井百貨董事長劉冰曾表示,中國商業服務業的發展與規劃是通過市場和開發商形成,在國外卻是通過政府規劃好。區域內的商業項目可以避免惡性競爭,商圈內的各類業態也相對完善。目前百貨、購物中心扎堆開出造成結構性過剩局面,但實際優質商業還處于稀缺狀態,希望政府可以有科學的商業規劃。在部分商業發達國家,商圈內的業態、功能、服務都會得到細致規劃,大型商業中的業態配比、品牌引入也會很科學。比如社區1公里半徑內主要為超市為主;3公里為配備超市、服務功能的社區型購物中心,體量在7萬-8萬平方米;5公里為區域購物中心,百貨店和各類服務相對完善。

  中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示,目前商業市場面臨很嚴峻的問題,未來幾年可能有退出意向的商業物業數量和面積不斷增加,但買方市場沒有同倍放大。很多出售項目會認為此時已到了價格高點。郭增利認為,能夠進入這個領域的投資者已能感受到商業不能賺快錢。商業地產以長期持續收益為目標,當不能快速回籠資金、收益較低、還需持續投入時,很多開發商便失去了熱情與耐心。與國內大多數開發商的不成熟理念、模式相比,宜家、太古等外資集團更沉穩,這種有基礎根據市場需求的發展策略更為長遠,成熟商業物業才更有升值空間。

  在中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平看來,商業項目本身運營差強人意,但高估值可以通過周邊住宅、商鋪價格為考量。不過,目前情況是,高預期的賣家很多,能接盤的買家很少。王永平表示,在商業地產規劃失控的情況下同質化競爭加劇,較早出現的商業項目靜態優勢(周邊客群、選址等)被嚴重削弱。新項目層出不窮,商業市場蛋糕被逐漸攤薄,有優勢的項目可以勢均力敵,缺乏特色的項目則面臨出局。內蒙古房產網報道

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關鍵詞: 商業地產 開發商 中小 開發

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